Property Management im Wandel der Zeit
Der Umgang mit dem Anlagegut Immobilie hat sich in den Jahrzehnten unserer Tätigkeit in Deutschland sehr verändert. Hauptsächlich ist diese Veränderung, unserer Ansicht nach, auf den verstärkten Markteintritt internationaler Investoren mit globalen Investitionsstrategien zurückzuführen.
Stark verkürzt ließe sich die Entwicklung so zusammenfassen, dass die traditionelle Renditeerwartung eines unbeweglichen Wirtschaftsgutes aus Steinen mit laufenden Erträgen abgelöst wurde durch renditegetriebenen Wertpapierhandel, der in der Anlageklasse Immobilie in einer bislang stabilen Volkswirtschaft wie Deutschland nach relativ wenig volatiler Ertragssicherheit zwecks Beimischung zu weniger verlässlichen Anlagen sucht.
Das geht in Ordnung, ist aber in der Sache etwas ganz anderes.
Was war? Ein Eigentümer, der das Grundgesetz achtet und akzeptiert, dass „Eigentum verpflichtet“, investiert regelmäßig in den Werterhalt seiner Immobilie. Gedankt wird es ihm durch die Mieter, die eine gepflegte, zeitgemäße Immobilie mieten können und bereit sind, dafür eine angemessene Miete zu bezahlen. Sofern die Investitionen sinnvoll getätigt und verteilt werden, ergibt sich für den Eigentümer seine Rendite – und der bleibende Wert der Immobilie. Träumchen!
Was ist? Eine Fondsgesellschaft erreicht mit einem Fond aufgrund zahlreicher Faktoren nicht die Rendite, die sie ihren Anlegern versprochen hat. Sie möchte aber weiter Geld von Anlegern bekommen und ihr Vertrauen nicht verlieren. Natürlich gibt es nur eine Formel, um das Dilemma aufzulösen, und sie lautet wie immer und überall: Erlöse rauf oder Kosten runter, und im Idealfall beides.
Fondsgesellschaft 1 entscheidet, keine Investitionen mehr zu tätigen, die Kosten auf ein absolutes Minimum zu reduzieren und weiter die vereinbarte Miete und Wertsicherung abzuschöpfen. Der Verfall passiert über einige Jahre. Die zuständigen Fondsmanager sind längst woanders, wenn es knallt. Wir sind in all den Jahren dazwischen in der Sandwichposition. Der Mieter wird jedes Jahr saurer, der Fonds bekommt immer mehr Empfehlungen und Verantwortungsabwehrmeldungen von uns und wird auch sauer. Raten Sie mal, ob wir uns in dieser Situation gern wiederfinden…
Fondsgesellschaft 2 entscheidet, eine Immobilie im Fonds abzuverkaufen, damit die Zielrendite wieder stimmt oder sogar übertroffen wird. Zumindest mal kurzfristig. Wir haben Schweiß und Tränen investiert, um mit dem Mieter eine persönliche Beziehung aufzubauen, unsere Budgets nach bestem Wissen und Gewissen aufzustellen und abzuarbeiten, die Gebäudetechnik in den Griff zu bekommen, kurz: das Ding ans runde Laufen zu bringen. Läuft es rund, ist die Immobilie attraktiv für den Verkauf. Wir dürfen dann noch den Datenraum füllen und die Fragen der Kaufinteressenten beantworten. Kommt es zum Verkauf, kriegen wir die außerordentliche Kündigung. Attraktiv? Raten Sie mal…
Fondsgesellschaft 3 entscheidet, eine gut laufende Immobilie aus einem besser als geplant laufenden Fonds in den schwächeren Fonds einzulegen. Der Betrieb der Immobilien läuft ungehindert weiter, es gibt etwas Zusatzaufwand für einen Datenraum, denn der muss auch hier aufgestellt werden. Aber alles in allem lohnt sich der Zusatzaufwand. Wir behalten unsere „Pflegekinder“ und dürfen sie weiter gut behandeln. Das? Das ist in Ordnung.
Wir sind so klein. Wir sind nur zehn. Wir bedienen eine Nische. Wir suchen Kunden, die uns vertrauen, denen wir vertrauen können und die Wert darauf legen, dass ihre Immobilien mittel- bis langfristig professionell gepflegt und mit persönlichem Engagement verwaltet werden.
Immerhin dürfen wir heute für fünf Kunden – vier internationale und einen deutschen – 1,8 Mio. qm Mietfläche mit einem jährlichen Mietenaufkommen von rd. 120 Mio. EUR verwalten. Darauf sind wir stolz.